Kaucia je istý druh zábezpeky pre Vás ako prenajímateľa. Ide o sumu, ktorú musia nájomníci zaplatiť na začiatku dohodnutého nájmu. Výšku zálohy je potrebné dohodnúť vopred. Rozlišujeme medzi rôznymi druhmi depozitu: Na jednej strane je to klasická kaucia za prenájom, na druhej strane depozit na kľúč a tiež ďalšie doplnkové kaucie, ktoré je možné určiť individuálne. Nižšie sa dozviete, kedy a prečo sa záloha oplatí.
Právny základ
Vo všeobecnosti neexistuje zákonná povinnosť požadovať od svojich nájomníkov kauciu. Je to skôr vaše vlastné rozhodnutie. Aj keď výber a zaplatenie zálohy vždy zahŕňa určité problémy, je to odporúčané opatrenie na vašu ochranu.
Záloha vrátane jej výšky musí byť zmluvne dohodnutá. Ak nie je v nájomnej zmluve, zmluve o ubytovaní alebo napríklad v samostatnej zmluve dohodnutá záloha, nájomcovia nie sú povinní ju zaplatiť.
Čo treba zvážiť pri žiadaní zálohy?
Ak sa rozhodnete od svojich nájomníkov žiadať zálohu,bude potrebne aby to bolo písomné. V zmluve alebo dohode musí byť výslovne uvedený dátum splatnosti, výška kaucie, ako aj spôsob platby.
Záloha za prenájom
Pod pojmom depozit nájomného sa rozumie obvyklá záloha splatná pri prenájme bytu. Pri koncepte dočasného prenájmu je žiadúca zábezpeka. V konečnom dôsledku výška depozitu závisí od doby prenájmu. Ako orientačnú hodnotu však možno uviesť 1-2 mesačné nájomné. To platí najmä vtedy, ak hostíte ľudí, ktorí budú vo vašom objekte bývať niekoľko mesiacov. Ak ide len o krátkodobý pobyt bez predĺženia, treba samozrejme zvážiť inú výšku zálohy.
Rovnako dôležitý je váš prístup k kaucii. Kaucia sa totiž počíta len ako zábezpeka za neuhradené pohľadávky po prenájme. Preto počas doby prenájmu nie ste oprávnený túto zábezpeku použiť.
V konečnom dôsledku zaisťuje krytie budúcich nákladov a čiastočnú ochranu. Celý depozit alebo jeho časti je potom možné použiť po skončení nájmu na tieto body:
- Poškodenie bytu
- Demolácia nábytku
- Dodatočné alebo mimoriadne platby po splatnosti
- Vysporiadanie so záverečným upratovaním
- Nájomcovia si riadne neplnia svoje určené povinnosti
Je stanovená maximálna výška zálohy na prenájom?
Podľa zákona o krátkodobom nájme bytu, depozit môže byť maximálne vo výške 3-násobku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva. Pre Vás ako prenajímateľa je možné výšku zálohy ľubovoľne určiť, táto hranica však nesmie byť prekročená. V prípade dočasného prenájmu je bežný depozit najviac 1-2 mesačné nájomné.
Záloha na kľúč
Okrem tradičnej zálohy na prenájom je možné požiadať aj o samostatnú zálohu na kľúč. Ak chcete v zmluve uvádzať oba typy záloh jednotlivo, mali by ste dbať na to, aby oba depozity spolu neprekračovali maximálnu hranicu uvedenú vyššie. Samozrejme, je možné oba depozity kombinovať a regulovať v zmluve.
Nie je to však vždy povinné. Pri prenájme len na pár dní totiž málokedy dôjde k uzavretiu nájomnej zmluvy. Záloha za prenájom je tiež nižšia. Ak sa rozhodnete vyberať iba zálohu za kľúče za ubytovanie, stačí jednoduchá písomná dohoda.
Výška zálohy závisí od nákladov v prípade straty. Vo všeobecnosti treba počítať s nákladmi 150 až 250 €. Tu záleží aj na tom, či chýba len kľúč od bytu alebo aj od izby a vchodových dverí. Inými slovami, výška zálohy závisí od toho, koľko kľúčov sa odovzdá a koľko zámkov bude nakoniec potrebné vymeniť. Ešte drahšie sú takzvané bezpečnostné zámky. V prípade straty vám neostávajú vysoké náklady na výmenu zámku.
Spôsoby platby zálohy
Treba si zmluvne dohodnúť aj spôsob, akým vám vyplatia zálohu nájomníci. Ako prenajímateľ sa môžete sami rozhodnúť, akú formu platby za prenájom uprednostňujete.
Hotovostný vklad
Ako už názov napovedá, hotovostný vklad znamená, že peniaze sú vám odovzdané v hotovosti. Toto je pravdepodobne najbežnejšia forma platby. Je však dôležité, aby ste nájomcom vystavili doklad. Tým je druhá strana ubezpečená, že platba bude prijatá v dohodnutej výške.
Oficiálne je depozit splatný až na začiatku zmluvne určeného nájmu. Napriek tomu si môžete po individuálnej konzultácii s nájomníkmi určiť aj iný čas platby.
Bankový prevod
Ďaľsí spôsob uhradenia zálohy je platba prevodom na Vami určený účet.
Vrátenie zálohy
Po skončení nájmu majú vaši nájomníci právo požadovať depozit späť. To je však možné len ak je ubytovanie po odovzdaní v riadnom stave a všetky sumy sú už dávno zaplatené.
Ak po skončení doby prenájmu nezostanú žiadne neuhradené platby, musíte nájomcovi bezodkladne zaplatiť celú sumu. Mali by ste to zaznamenať aj v písomnej forme.
Postup v prípade poškodenia
Ak pri konečnej obhliadke bytu dôjde ku škode, ktorú zrejme spôsobili nájomníci, treba najskôr dať možnosť, aby sami závady odstránili. Až potom siahnite na zábezpeku.
Známky používania sú normálne
V žiadnom prípade si nezamieňajte bežné známky opotrebovania s poškodením. Tie sú predsa normálne. Aby sme to vedeli lepšie posúdiť, treba pred nasťahovaním, najmä pri prenájmoch na mesiace, vyhotoviť odovzdávací protokol. Tým sa vždy zabráni nedorozumeniam.
Oprava poškodenia
Pri definitívnom odovzdaní bytu musia byť prípadné závady a poškodenia uvedené v záväznom dokumente. V prípade skutočnej škody potom môžete napríklad vytvoriť odhad nákladov. V závislosti od rozsahu nároku potom môže byť záloha čiastočne alebo úplne zadržaná.
Záverečné vyčíslenie kaucie
V každom prípade musíte nájomníkom vysvetliť, prečo im nevrátite celú zálohu a na aké práce tieto peniaze použijete. Pre lepšiu ilustráciu má zmysel vytvoriť Vyčíslenie kaucie. Z toho by mali byť zrejmé akékoľvek požiadavky a termíny. Opravy, ktoré si nájomcovia nemôžu alebo nechcú opraviť sami tu musia byť vyčíslené. Zálohu môžete použiť len vtedy, ak sú nároky nesporné.